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市场价打七折!“银行直供房”批量上架,竞拍者须注意什么?2024更新间形成一股浪潮。
> 厂商新闻《市场价打七折!“银行直供房”批量上架,竞拍者须注意什么?》特朗普继续对日本施压:日本需要开放市场 时间:2025-11-15 00:39
市场价的七至九折就能买到房子?拍卖平台上,标有“银行直供”的房产成为近日的吸睛爆款。
什么是银行直供房?《国际金融报》记者了解到,此类房产主要来源于抵押贷款违约后的司法处置,由银行作为出售方直接完成交易。
据记者不完全统计,截至11月13日,在阿里拍卖平台上即将开始、正在进行及已结束的拍卖记录月内已累计近千条,地方农商行和农信机构成为银行资产拍卖的主力。
受访专家指出,直售房产有利于加速资产处置。近日银行直供房数量大增,一方面来自银行止损,另一方面是由于银行资产处置的思路正在转向“To B”(面向企业)和“To C”(面向消费者)并重。对于竞拍者而言,须注意产权瑕疵风险、房屋质量与使用风险,还须格外注意交易限制条款及税费、隐藏成本等。
银行直供房有何优势
近日,在阿里拍卖平台上,一大批银行直供房产被摆上货架。
11月13日,《国际金融报》记者以“银行直供”为关键词在阿里拍卖平台检索发现,仅处于“正在进行”状态的房产便有近600套,其中不乏银行批量上架某小区的上百套住宅。记者注意到,相较一般流通的房产,这些房屋的起拍价大多为市场评估价的70%至90%。
例如,华夏银行沈阳分行拍卖的一座位于沈阳市的住宅,评估价约为26.18万元,起拍价约为18.92万元,相当于最低打72折。再如不久前成功交易的北京西直门附近某住宅,由南京银行上架拍卖,评估价高达2204万元,在经历6351次围观、86次延时和89次竞拍后,最终以1573万元成交,约为市场评估价的71.37%。
同样是在拍卖平台上出售,银行直供房与“法拍房”(法院强制执行拍卖的房产)有何区别?
“银行直供房是一个市场化的称谓。它在法律上的准确身份是银行通过处置不良贷款而持有的‘抵债资产’。当借款人发生贷款违约(例如个人经营贷或按揭贷款断供)后,银行作为抵押权人,会启动债权追索程序,银行通过司法程序或协议抵债取得房产的完整所有权。”北京德和衡(上海)律师事务所高级合伙人、德和衡研究院上海分院院长白耀华律师直言,“银行的法律角色由‘债权人’转变为了‘卖方’,从根本上将其与法院作为处置主体的‘法拍房’区别开来。”
白耀华指出,相较“法拍房”,银行直供的房产往往产权清晰、无(原)债务纠纷,从根本上规避了最大的法律风险。相比普通二手房,银行的信誉背书远非普通中介或个人业主可比,在交易流程的规范性、合同的严谨性以及交易资金的安全保障上,具有天然的优势。此外,在价格吸引力和融资便利性上往往也更具备优势。
资产处置思路转变
“精选住宅,置业良机,欢迎围观。”在阿里资产平台滚动广告栏中,不少银行投放了住宅类资产的推荐广告,直销房产似乎备受关注。
从整体热度来看,银行直供房的曝光率并不算低,绝大多数房产都获得了500次以上的围观,上千次的也不在少数。从拍卖主体来看,既有中国银行、农业银行等国有大行的地方分支机构,也有股份制银行,还有各地农商行、农信社,且后者才是主力,包括泸州农商行、盘县农村信用合作联社、四川叙永农商行等,许多标的金额低于50万元。
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,目前直售房产的中小银行较多,主要是由于过去楼市上行期间,一些经营自主权较大、业务较为激进的中小银行对资质较弱、经营不规范的地产商开放融资。
为何近期“银行直供”房产大量涌现?
白耀华认为,这并非一个孤立的市场现象,而是银行在监管、资本、市场等多重压力下,银行不良资产处置策略从传统的“被动清收”“B2B”(企业对企业)批量转让,向“主动管理”“B2C”(企业对个人)精细化运营转型的标志性事件。
“近期银行直售房产之所以备受关注,一是由于规模突然增加,二是因为银行开始重视从‘To B’到‘To B和To C’并重。”李宇嘉分析道,“之所以出现这种变化,一方面是地产市场下行,银行希望止损,开始重视债权处置,避免资产价格进一步下跌。另一方面,在‘互联网+’渗透的情况下,直接对C端已经成为必然趋势。而传统的在资产处置平台上寻找大宗B端买家甚至C端客户的方式变得困难了。比如,今年三季度,资产处置平台上,法拍房的清仓率(交易量/挂牌拍品数量)仅为28.5%。”
此外,记者注意到,银行普遍在拍卖详情中建议竞拍者实地核实标的物的瑕疵及现状,并称可能存在的瑕疵不作任何保证。不少机构还约定了付款期限等条款,例如要求竞得人须在签订拍卖成交书后45日内付清全部价款,逾期20日未付清款项即视为违约等。
白耀华指出,银行直供房为购房者提供了一个看似充满机遇的“捡漏”新渠道。然而,银行作为专业的金融机构和理性的“商人”,其核心诉求是快速、合规地处置变现。因此,这些房产的交易结构和法律文件均经过精心设计,机遇背后隐藏着与普通二手房、法拍房截然不同的法律风险,竞买人必须摒弃“捡漏”心态,以“专业”对抗“专业”。
“必须强调,银行的信誉仅代表‘交易安全’(产权过户和资金安全),绝不代表‘房产完美’(无任何瑕疵和负担)。”白耀华直言。
“例如,竞拍人需核实是否存在租赁关系或他人占用,建议实地勘察房屋结构、装修状况。部分房源可能要求一次性付款或限定过户时间,还要确认贷款可行性,部分银行提供‘法拍贷’但需预审。银行直供房可能被认定为‘非首套房’,导致契税、增值税增加,建议提前测算过户费用及原业主欠缴的物业费等。”白耀华举例道。
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